Por: Lorena Garnica de la Espriella
Abogada experta en Derechos Agrario, socia de ECIJA Colombia
Elaborar un estudio de títulos para las áreas rurales en Colombia, no es labor fácil, dado que es un asunto de hondo calado, como la tarifa probatoria de propiedad privada en fundos rurales no ha sido un asunto de pacífica interpretación. Pero intentaré hacer un breve recuento de los puntos para tener en cuenta en observancia del actual marco jurídico colombiano.
Como primera medida, es indispensable que usted disponga de un Folio de Matrícula Inmobiliaria, más conocido como Certificado de Tradición y Libertad, que son expedidos por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la jurisdicción del predio. Adicionalmente, debe compilar todos los antecedentes registrales que le sea posible obtener.
Para ello puede instaurar un derecho de petición ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la Jurisdicción del predio; también puede obtener copia de las Escrituras Públicas en las Notarías que dieron fe de su otorgamiento, también puede instaurar derechos de petición ante los despachos judiciales que emitieron las sentencias del caso.
Es decir, procure obtener todas las escrituras públicas, resoluciones, sentencias o anotaciones que aparezcan inscritas en el Folio de Matrícula Inmobiliaria; o, cuando menos, aquellas necesarias para demostrar los puntos que se describen a continuación:
Lo primero que usted debe tener en cuenta es la fórmula vigente para acreditar la propiedad privada en Colombia. Dicho postulado está definido en el artículo 48 de la ley 160 de 1994 que determina lo siguiente:
“(…) A partir de la vigencia de la presente ley, para acreditar propiedad privada sobre la respectiva extensión territorial, se requiere como prueba el título originario expedido por el Estado que no haya perdido su eficacia legal, o los títulos debidamente inscritos otorgados con anterioridad a la vigencia de esta Ley, en que consten tradiciones de dominio por un lapso no menor del término que señalan las leyes para la prescripción extraordinaria. Lo dispuesto en el inciso anterior, sobre prueba de la propiedad privada por medio de títulos debidamente inscritos con anterioridad a la presente Ley, no es aplicable respecto de terrenos no adjudicables, o que estén reservados, o destinados para cualquier servicio o uso público.”
Dicho lo anterior, la acreditación de la propiedad privada de fundos rurales es un asunto solemne que se surte con la identificación de títulos que determinen la constitución o transferencia de dominio, lo que supone las dos formas de acreditar la propiedad privada la del Título Originario y la Fórmula Transaccional, que a continuación se explican:
¿Cómo prueba la propiedad privada con un título originario?
Su estudio de títulos culmina con la conclusión de que un predio es de propiedad privada si en su certificado de tradición y libertad se evidencia un título de adjudicación debidamente registrado y que haya sido emitido por una autoridad competente para transferir la propiedad. Es decir, si se demuestra un título originario en su análisis, en tal sentido, usted está ante un título de propiedad privada. Para ello conviene revisar el Decreto 58 de 1938 que reglamenta la Ley 200 de 1936, el cual conserva su vigencia, donde dispuso en su artículo 13 lo siguiente: “Artículo 13. Constituyen un título originario expedido por el Estado o emanado de este, y en consecuencia, acreditan propiedad privada sobre la respectiva extensión territorial, mientras no hayan perdido o no pierdan su eficacia legal, los siguientes: Todo acto civil realizado por el estado en su carácter de persona jurídica y por medio del cual el Estado se haya desprendido del dominio de determinada extensión territorial; Todo acto civil realizado por el Estado en su carácter de persona jurídica y por medio del cual se haya operado legalmente el mismo fenómeno sobre tradición del dominio de determinada extensión territorial perteneciente a la Nación. La enumeración anterior no es taxativa, y, por consiguiente, son títulos originarios expedidos por el Estado o emanados de este, fuera de los indicados en los dos numerales anteriores, los demás que conforme a las leyes tengan este carácter.”
¿Cómo se demuestra la propiedad privada bajo la fórmula transaccional?
Esta segunda forma de acreditar la propiedad privada tiene dos supuestos:
a) Evidencia de títulos debidamente inscritos, siempre que sean otorgados con anterioridad a la vigencia de la Ley 160 de 1994 y que consten en registros inmobiliarios, esto es, el Folio de Matrícula Inmobiliaria (o Certificado de Tradición y Libertad) o conforme la ley registral inmobiliaria vigente para el momento, dicha inscripción debe darse bajo dos principios básicos: i. que nadie pueda transferir más derechos de los que detenta (validación de la solución de continuidad del dominio) y, ii. Que se deba respetar los derechos adquiridos con base en la legislación preexistente, principios consagrados en nuestro ordenamiento legal y constitucional desde la primera norma de la República (Constitución de Cúcuta de 1821) y,
b) Prueba de que los títulos sean otorgados con anterioridad a la vigencia de la Ley 160 de 1994, en que consten tradiciones de dominio por un lapso no menor del término que señalan las leyes para la prescripción extraordinaria. Lo anterior exige que la cadena de dominio de esos títulos conste por un lapso no menor a veinte años contados desde la vigencia de la Ley 160 de 1994, esto es, antes al 5 de agosto de 1974. El criterio de interpretación disponible para el Artículo 48 citado, en lo referido al estándar probatorio de la propiedad privada, radica en lo establecido por las sentencias de la Corte Constitucional SU288 de 2022 y SU-235 de 2016; así como en las fuentes adicionales referidas al Decreto 518 de 2018, Acuerdo 009 del Consejo Superior de Administración y Ordenamiento del Suelo Rural y Memorando 202430000011233 del 19 de enero de 2024 emitido por la ANT sobre los “Lineamientos para el reconocimiento de sentencias de pertenencia, en virtud de las reglas establecidas en la Sentencia SU 288 de 2022” y “Lineamientos para la aplicación interna de la Regla No. 8 de la Sentencia SU 288 de 2022”.
¿Qué ocurre si en la cadena de tradiciones quien enajena no tiene la propiedad?
Como arriba se indicó, nadie puede transferir más derechos de los que detenta; en consecuencia, hay una falsa tradición si las inscripciones en el certificado de tradición y libertad indican que alguien pretende transferir el dominio sin ser propietario.
¿Qué ocurre si el título originario es un fallo de pertenencia emitido por la jurisdicción?
Depende de la fecha de emisión de la sentencia, si ella refiere a un momento posterior a la emisión de la ley 160 de 1994 (5 de agosto de 1994) el título de propiedad no es oponible al Estado Colombiano y la Agencia Nacional de Tierras (en adelante ANT) deberá analizar si para el momento de la emisión del fallo el predio era un título de propiedad privada, o si, por el contrario, era un bien baldío. Si no se identifican antecedentes registrales al fallo de pertenencia por parte de la autoridad de tierras, su estudio de títulos no demuestra el estándar probatorio de propiedad privada.
Los análisis anteriores entrañan dificultades adicionales, tales como, validar la existencia de títulos de propiedad, que no sean precarios, sino traslaticios (los segundos no ayudan en la prueba de la fórmula transaccional); la congruencia actual en las dimensiones de cabida y linderos del predio conforme los títulos registrados, entre otros. No obstante, la anterior es una descripción muy general de todos los asuntos que debemos de tener en cuenta, y que serán de su utilidad al momento de abordar este tema de gran complejidad.
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