Por: Lorena Garnica De La Espriella – Magistra en Derecho de los Negocios, Universidad Francisco de Vitoria (Espa\u00f1a)<\/p>\n\n\n\n
Es bien conocido que el derecho de propiedad comprende tres elementos, que son el uso (usus), el goce o disfrute (fructus) y la disposici\u00f3n (Sent. C-189 de 2006). Todo lo anterior, por supuesto, sometido a las funciones econ\u00f3micas, sociales y ecol\u00f3gicas impuestas al derecho de dominio en la Carta Pol\u00edtica (art. 58). En lo que refiera a la propiedad inmobiliaria, el uso l\u00edcito de un predio define las dimensiones del uso, goce y disfrute del bien.<\/p>\n\n\n\n
En materia del uso del suelo \u201c\u2026 por mandato constitucional, existen competencias concurrentes que no implican tensi\u00f3n, sino funciones que exigen ser armonizadas en aras del inter\u00e9s general y, para lo cual, el Legislador goza de un amplio margen de configuraci\u00f3n\u201d (sents. C-123 de 2014, C-035 de 2016 y C-138 de 2020).<\/p>\n\n\n\n
Las competencias en materia de ordenamiento territorial est\u00e1n dadas espec\u00edficamente a los municipios en el numeral 4\u00ba del art\u00edculo 29 de la Ley 1454 del 2011 para formular y adoptar los planes de ordenamiento del territorio y reglamentar los usos del suelo en las \u00e1reas urbanas, de expansi\u00f3n y rurales, de acuerdo con las leyes.<\/p>\n\n\n\n
La Corte Constitucional ha establecido, mediante Sentencia C-138 de 2020, que:<\/p>\n\n\n\n
\u201c… aunque resulta constitucional que se establezcan gu\u00edas, pol\u00edticas o directivas en la materia, por parte de distintas autoridades, y que se introduzcan determinantes del ejercicio de la funci\u00f3n, escapa a la competencia constitucional del Legislador y de cualquier otra autoridad, definir directamente los usos del suelo, autorizar al Gobierno Nacional para introducir modificaciones a los POT o autorizar intervenciones urban\u00edsticas que desconozcan las normas municipales en materia de usos del suelo\u2026\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n No obstante, el art\u00edculo 32 de la Ley 2294 de 2023 (Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026) modific\u00f3 el art\u00edculo 10 de la Ley 388 de 1997, indicando jer\u00e1rquicamente que, en el nivel 2 de los determinantes de ordenamiento territorial, se incluyen las \u00e1reas de protecci\u00f3n para la producci\u00f3n de alimentos (APPA, as\u00ed como las zonas de reserva campesina (ZRC) constituidas por el Consejo Directivo de la Agencia Nacional de Tierras.<\/p>\n\n\n\n Sobre las ZRC, puede decirse que antiguamente eran una herramienta de ordenamiento social de la propiedad rural contenidas en el art\u00edculo 80 de la Ley 160 de 1994 con vocaci\u00f3n de generar adjudicaci\u00f3n de bald\u00edos en cl\u00fasteres geogr\u00e1ficos \u2013primordialmente bald\u00edos\u2013 y por virtud del art\u00edculo 32 citado, pasan ahora a ser un determinante de ordenamiento territorial con vocaci\u00f3n de definici\u00f3n del uso del suelo a trav\u00e9s de sus planes de desarrollo sostenible adoptados por la comunidad (Decreto 147 de 2024), con el fin de \u201cfavorecer la gobernanza territorial\u201d y definir la \u201cplanificaci\u00f3n territorial\u201d para producci\u00f3n de alimentos. La constituci\u00f3n de las ZRC es de resorte de una entidad del orden nacional, la ANT. Respecto de las APPA, se trata de una figura que \u2013a discreci\u00f3n del Ministerio de Agricultura\u2013 puede mutar el uso del suelo condicionando los contenidos de los planes de ordenamiento territorial (POT). Seg\u00fan el Ministerio de Agricultura, con corte a 30 de octubre de 2024, se han constituido 18 ZRC (11 aprobadas en el actual Gobierno), en tanto que se proyecta constituir 8 APPA con influencia en 80 municipios.<\/p>\n\n\n\n Si bien \u2013en nuestro parecer\u2013 el uso del suelo definido en las APPA o en los planes de desarrollo sostenible de las ZRC se supeditar\u00e1 a la adopci\u00f3n de sus contenidos en los POT de los municipios, ya el Gobierno Nacional ha dirigido sus intenciones a hacer obligatorias las APPA de iure.<\/strong><\/p>\n\n\n\n En efecto, el borrador de decreto reglamentario del art\u00edculo 10 de la Ley 388 de 1997 (modificado por el art\u00edculo 32 de la Ley 2294 de 2023) publicado para comentarios del Ministerio de Vivienda, si bien no ha sido expedido, establece la siguiente modificaci\u00f3n normativa: \u201cArt\u00edculo 2.2.2.1.1.2.1. inciso 3\u00ba: \u201c\u2026 Para la expedici\u00f3n, modificaci\u00f3n o revisi\u00f3n de instrumentos de planeaci\u00f3n territorial, las entidades territoriales incorporar\u00e1n en sus instrumentos de planificaci\u00f3n las medidas, restricciones, derechos o responsabilidades a que haya lugar conforme a lo adoptado por las determinantes de ordenamiento y en las reglamentaciones o instrumentos que la desarrollen. Lo anterior, sin perjuicio de que las determinantes, como nomas de superior jerarqu\u00eda, son de aplicaci\u00f3n inmediata, conforme al r\u00e9gimen de transici\u00f3n que prevean\u2026\u201d.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Si bien el art\u00edculo 32 de la Ley 2294 de 2023 se encuentra demandado ante la Corte Constitucional, as\u00ed como est\u00e1n siendo sometidos a control de legalidad ante el Consejo de Estado varios actos administrativos que implementan las APPA y las ZRC, la invasi\u00f3n de competencias municipales y regionales, adem\u00e1s de ser un problema de orden constitucional, constituye un entorno jur\u00eddico hostil para los propietarios que cuentan con inmuebles ubicados en esas \u00e1reas y que hab\u00edan invertido en la destinaci\u00f3n l\u00edcita definida en los POT, la incertidumbre sobre esas inversiones, pr\u00f3rrogas de licencias, permisos o autorizaciones se supeditan a la definici\u00f3n de que las altas cortes establezcan sobre ese particular. En otras palabras, el escenario legal ya no solo cierra el cerco sobre el t\u00edtulo de propiedad, sino sobre sus principales atributos, el uso (usus) y el goce o disfrute (fructus).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Por: Lorena Garnica De La Espriella – Magistra en Derecho de los Negocios, Universidad Francisco de Vitoria (Espa\u00f1a) Es bien conocido que el derecho de propiedad comprende tres elementos, que son el uso (usus), el goce o disfrute (fructus) y la disposici\u00f3n (Sent. C-189 de 2006). 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