Por: Lorena Garnica de la Espriella<\/p>\n\n\n\n
Abogada experta en Derechos Agrario, socia de ECIJA Colombia<\/p>\n\n\n\n
Elaborar un estudio de t\u00edtulos para las \u00e1reas rurales en Colombia, no es labor f\u00e1cil, dado que es un asunto de hondo calado, como la tarifa probatoria de propiedad privada en fundos rurales no ha sido un asunto de pac\u00edfica interpretaci\u00f3n. Pero intentar\u00e9 hacer un breve recuento de los puntos para tener en cuenta en observancia del actual marco jur\u00eddico colombiano.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Como primera medida, es indispensable que usted disponga de un Folio de Matr\u00edcula Inmobiliaria, m\u00e1s conocido como Certificado de Tradici\u00f3n y Libertad, que son expedidos por la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos de la jurisdicci\u00f3n del predio. Adicionalmente, debe compilar todos los antecedentes registrales que le sea posible obtener.<\/p>\n\n\n\n Para ello puede instaurar un derecho de petici\u00f3n ante la Oficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos de la Jurisdicci\u00f3n del predio; tambi\u00e9n puede obtener copia de las Escrituras P\u00fablicas en las Notar\u00edas que dieron fe de su otorgamiento, tambi\u00e9n puede instaurar derechos de petici\u00f3n ante los despachos judiciales que emitieron las sentencias del caso.<\/p>\n\n\n\n Es decir, procure obtener todas las escrituras p\u00fablicas, resoluciones, sentencias o anotaciones que aparezcan inscritas en el Folio de Matr\u00edcula Inmobiliaria; o, cuando menos, aquellas necesarias para demostrar los puntos que se describen a continuaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n Lo primero que usted debe tener en cuenta es la f\u00f3rmula vigente para acreditar la propiedad privada en Colombia. Dicho postulado est\u00e1 definido en el art\u00edculo 48 de la ley 160 de 1994 que determina lo siguiente: <\/p>\n\n\n\n \u201c(\u2026) A partir de la vigencia de la presente ley, para acreditar propiedad privada sobre la respectiva extensi\u00f3n territorial, se requiere como prueba el <\/em>t\u00edtulo originario expedido por el Estado<\/em><\/strong> que no haya perdido su eficacia legal, <\/em>o los t\u00edtulos debidamente inscritos otorgados con anterioridad a la vigencia de esta Ley, en que consten tradiciones de dominio<\/em><\/strong> por un lapso no menor del t\u00e9rmino que se\u00f1alan las leyes para la prescripci\u00f3n extraordinaria. Lo dispuesto en el inciso anterior, sobre prueba de la propiedad privada por medio de t\u00edtulos debidamente inscritos con anterioridad a la presente Ley, no es aplicable respecto de terrenos no adjudicables, o que est\u00e9n reservados, o destinados para cualquier servicio o uso p\u00fablico.\u201d<\/em> <\/p>\n\n\n\n Dicho lo anterior, la acreditaci\u00f3n de la propiedad privada de fundos rurales es un asunto solemne que se surte con la identificaci\u00f3n de t\u00edtulos que determinen la constituci\u00f3n o transferencia de dominio, lo que supone las dos formas de acreditar la propiedad privada la del T\u00edtulo Originario <\/em>y la F\u00f3rmula Transaccional<\/em>, que a continuaci\u00f3n se explican:<\/p>\n\n\n\n Su estudio de t\u00edtulos culmina con la conclusi\u00f3n de que un predio es de propiedad privada si en su certificado de tradici\u00f3n y libertad se evidencia un t\u00edtulo de adjudicaci\u00f3n debidamente registrado y que haya sido emitido por una autoridad competente para transferir la propiedad. Es decir, si se demuestra un t\u00edtulo originario en su an\u00e1lisis, en tal sentido, usted est\u00e1 ante un t\u00edtulo de propiedad privada. Para ello conviene revisar el Decreto 58 de 1938 que reglamenta la Ley 200 de 1936, el cual conserva su vigencia, donde dispuso en su art\u00edculo 13 lo siguiente: \u201cArt\u00edculo 13. Constituyen un t\u00edtulo originario expedido por el Estado o emanado de este, y en consecuencia, acreditan propiedad privada sobre la respectiva extensi\u00f3n territorial, mientras no hayan perdido o no pierdan su eficacia legal, los siguientes: Todo acto civil realizado por el estado en su car\u00e1cter de persona jur\u00eddica y por medio del cual el Estado se haya desprendido del dominio de determinada extensi\u00f3n territorial; Todo acto civil realizado por el Estado en su car\u00e1cter de persona jur\u00eddica y por medio del cual se haya operado legalmente el mismo fen\u00f3meno sobre tradici\u00f3n del dominio de determinada extensi\u00f3n territorial perteneciente a la Naci\u00f3n. La enumeraci\u00f3n anterior no es taxativa, y, por consiguiente, son t\u00edtulos originarios expedidos por el Estado o emanados de este, fuera de los indicados en los dos numerales anteriores, los dem\u00e1s que conforme a las leyes tengan este car\u00e1cter.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n Esta segunda forma de acreditar la propiedad privada tiene dos supuestos: <\/p>\n\n\n\n a) Evidencia de t\u00edtulos debidamente inscritos, siempre que sean otorgados con anterioridad a la vigencia de la Ley 160 de 1994 y que consten en registros inmobiliarios, esto es, el Folio de Matr\u00edcula Inmobiliaria (o Certificado de Tradici\u00f3n y Libertad) o conforme la ley registral inmobiliaria vigente para el momento, dicha inscripci\u00f3n debe darse bajo dos principios b\u00e1sicos: i. <\/strong>que nadie pueda transferir m\u00e1s derechos de los que detenta (validaci\u00f3n de la soluci\u00f3n de continuidad del dominio) y, ii. <\/strong>Que se deba respetar los derechos adquiridos con base en la legislaci\u00f3n preexistente, principios consagrados en nuestro ordenamiento legal y constitucional desde la primera norma de la Rep\u00fablica (Constituci\u00f3n de C\u00facuta de 1821) y, <\/p>\n\n\n\n b) Prueba de que los t\u00edtulos sean otorgados con anterioridad a la vigencia de la Ley 160 de 1994, en que consten tradiciones de dominio por un lapso no menor del t\u00e9rmino que se\u00f1alan las leyes para la prescripci\u00f3n extraordinaria. <\/strong>Lo anterior exige que la cadena de dominio de esos t\u00edtulos conste por un lapso no menor a veinte a\u00f1os contados desde la vigencia de la Ley 160 de 1994, esto es, antes al 5 de agosto de 1974. El criterio de interpretaci\u00f3n disponible para el Art\u00edculo 48 citado, en lo referido al est\u00e1ndar probatorio de la propiedad privada, radica en lo establecido por las sentencias de la Corte Constitucional SU288 de 2022 y SU-235 de 2016; as\u00ed como en las fuentes adicionales referidas al Decreto 518 de 2018, Acuerdo 009 del Consejo Superior de Administraci\u00f3n y Ordenamiento del Suelo Rural y Memorando 202430000011233 del 19 de enero de 2024 emitido por la ANT sobre los \u201cLineamientos para el reconocimiento de sentencias de pertenencia, en virtud de las reglas establecidas en la Sentencia SU 288 de 2022\u201d y \u201cLineamientos para la aplicaci\u00f3n interna de la Regla No. 8 de la Sentencia SU 288 de 2022\u201d.<\/p>\n\n\n\n Como arriba se indic\u00f3, nadie puede transferir m\u00e1s derechos de los que detenta; en consecuencia, hay una falsa tradici\u00f3n si las inscripciones en el certificado de tradici\u00f3n y libertad indican que alguien pretende transferir el dominio sin ser propietario.<\/p>\n\n\n\n Depende de la fecha de emisi\u00f3n de la sentencia, si ella refiere a un momento posterior a la emisi\u00f3n de la ley 160 de 1994 (5 de agosto de 1994) el t\u00edtulo de propiedad no es oponible al Estado Colombiano y la Agencia Nacional de Tierras (en adelante ANT) deber\u00e1 analizar si para el momento de la emisi\u00f3n del fallo el predio era un t\u00edtulo de propiedad privada, o si, por el contrario, era un bien bald\u00edo. Si no se identifican antecedentes registrales al fallo de pertenencia por parte de la autoridad de tierras, su estudio de t\u00edtulos no demuestra el est\u00e1ndar probatorio de propiedad privada. <\/p>\n\n\n\n Los an\u00e1lisis anteriores entra\u00f1an dificultades adicionales, tales como, <\/strong>validar la existencia de t\u00edtulos de propiedad, que no sean precarios, sino traslaticios (los segundos no ayudan en la prueba de la f\u00f3rmula transaccional); la congruencia actual en las dimensiones de cabida y linderos del predio conforme los t\u00edtulos registrados, entre otros. No obstante, la anterior es una descripci\u00f3n muy general de todos los asuntos que debemos de tener en cuenta, y que ser\u00e1n de su utilidad al momento de abordar este tema de gran complejidad.<\/p>\n\n\n\n Lea la edici\u00f3n 147 de nuestra Revista Proca\u00f1a:<\/strong> https:\/\/issuu.com\/procana.org\/docs\/revista_147_septiembre<\/a><\/p>\n\n\n\n Lea m\u00e1s art\u00edculos aqu\u00ed:<\/strong> https:\/\/procana.org\/site\/articulos-revista\/<\/a><\/p>\n\n\n\n\u00bfC\u00f3mo prueba la propiedad privada con un t\u00edtulo originario?<\/h3>\n\n\n\n
\u00bfC\u00f3mo se demuestra la propiedad privada bajo la f\u00f3rmula transaccional?<\/h3>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 ocurre si en la cadena de tradiciones quien enajena no tiene la propiedad? <\/h3>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 ocurre si el t\u00edtulo originario es un fallo de pertenencia emitido por la jurisdicci\u00f3n?<\/h3>\n\n\n\n